投资REITs值得吗？揭秘房地产信托的风险与盲点

近年来，REITs（房地产投资信托基金）越来越受到投资者关注，尤其是在低利率时代被视为追求稳定现金流的“香饽饽”。但REITs真的是人人适合的投资工具吗？这篇文章，我想从几个角度聊聊投资REITs背后你可能忽略的风险和限制，希望能帮助你做出更全面的判断。

什么是REITs？

REITs（房地产投资信托基金）是通过集合投资者的资金，用于购买或经营可产生收入的房地产资产（如商场、写字楼、仓储、医院等），并将租金收入等收益分配给投资人。你可以简单把它理解为“买一小份房产，赚租金利息”。

虽然听起来诱人，但以下这些潜在风险，你一定要了解清楚！

一、REITs也会“跌”，并不保本

很多人误以为REITs像定存一样稳，其实REITs本质上是股票——它们在股市上交易，价格会随市场波动。市场信心、利率变化、房产空置率……都可能影响REITs的价格。

小提醒：
如果你是在高点买入，而市场转差或利率上升，你可能会面临资本亏损风险。

二、利率上升，对REITs是“双重打击”

利率上涨时，REITs的吸引力会下降。一方面，投资者更倾向于选择无风险的固定收益产品如国债；另一方面，REITs本身常需借贷运营，融资成本也会提高，从而挤压收益。

三、收入不稳定：并非每年都能拿好“租金”

虽然REITs大多每年都会分派收益，但这并不代表收益一定“稳如磐石”。租金收入、物业维护成本、市场空置率等因素都可能影响分派金额。

尤其是零售类REITs（如商场/购物中心）在电商冲击下，可能面临租户流失、租金下降等问题。

四、REITs ≠ 真正拥有房地产

很多人投资REITs是为了“间接拥有房地产”，但实际上你并不享有物业的实物权益，也无法决定如何运营、什么时候买卖。而REITs的投资决策权掌握在管理层手中，他们的策略不一定与你的财务目标一致。

五、分散≠风险全免

虽然REITs通常持有多个物业，有一定分散性，但这不等于就没有集中风险。许多REITs可能集中在某一地区（如新加坡）、某一行业（如工业、零售），一旦该领域表现不佳，整体REITs组合也会受影响。

六、费用结构复杂，侵蚀收益

不少REITs会收取管理费、绩效费、交易费用等，有时这些成本并不明显地体现在年报中，但却会长期侵蚀你的实际回报。长期持有时，实际年化收益可能低于预期。

七、新加坡REITs（S-REITs）的额外注意事项

根据 REITAS 提供的资料，新加坡REITs虽然历史表现较稳健，但也存在以下需考虑的因素：

• 杠杆比率限制（45%-50%）：一旦市场调整，杠杆高的REITs抗风险能力较弱
  
  

• 外币汇率风险：一些S-REITs投资海外资产，存在汇率波动问题
  
  

• 再融资风险：债务到期时若无法以理想条件再融资，可能影响收益派发

那REITs就完全不能投了吗？

不是。REITs在投资组合中仍然有其定位，尤其适合追求被动现金流的投资人。但在决定是否投资前，请务必问自己以下几个问题：

  你能接受短期价格波动吗？
你清楚REITs的分派不是保证收益吗？
你是否了解所投资REIT的资产类型、地区分布与管理层操作？

小结：REITs不是“稳赚”的工具，请慎选！

在我给客户做资产配置时，REITs有时会是其中一环，但绝不会作为唯一选择。资产配置要结合风险承受度、流动性需求、目标回报来定，不是一味追求“高派息”就好。

如果你正考虑是否该配置REITs，或已经持有但不确定是否该继续，欢迎和Katrina聊聊，帮你量身定做属于你的资产配置方案。